Конференция «Европейский Диалог о модернизации Беларуси: возможности реформ в сферах социального обеспечения и жилищно-коммунальной политики» прошла в Берлине в помещении Министерства иностранных дел Германии 26-27 февраля.
В Конференции приняли участие представители профильных общественных организаций и ассоциаций в сфере жилищно-коммунальной и социальной политики (в том числе и Международной ассоциации менеджмента недвижимости), эксперты аналитических центров, коммерческих организаций Беларуси и Германии. Модераторы круглого стола «Жилищно-коммунальная политика и самоуправление» доктор Хайке Дёрренбехер (Немецкое общество по изучению Восточной Европы) и доктор Астрид Зам (IBB Дортмунд) предложили выступить с двумя импульсными докладами представителям Международной ассоциации менеджмента недвижимости – Геннадию Калёнову и Вернеру Меркелю.
Модераторы круглого стола «Жилищно-коммунальная политика и самоуправление» доктор Хайке Дёрренбехер (Немецкое общество по изучению Восточной Европы) на фото вторая слева и доктор Астрид Зам (IBB Дортмунд) на фото первая слева.
Геннадий Калёнов (на фото третий слева) поблагодарил организаторов за возможность обменяться опытом с немецкими и белорусскими коллегами, а также председателя МАМН Вернера Меркеля за его профессиональные советы управляющим в Беларуси и за его конструктивное сотрудничество с законодательными и исполнительными органами Беларуси, средствами массовой информации – эта помощь очень важна. Далее исполнительный директор МАМН высказал мнение, что основной проблемой в создании и развитии профессионального рынка управления жильём в Беларуси является дилемма – кто сегодня собственники квартир? Собственники недвижимого имущества, имеющие ответственность за его содержание, или потребители коммунальных услуг? В белорусском обществе, к сожалению, преобладает привычка относить себя ко второму варианту. Это обусловлено тем, что 99% горожан не видели иной эксплуатирующей организации, кроме государственных ЖЭУ, и слабо себе представляют, что такое профессиональная европейская управляющая и сервисная компания. Образ «управляющей компании» связан с российскими частными компаниями, действующими в условиях «дикого капитализма» и постоянно критикуемыми на российских телеканалах, доступных в Беларуси подавляющему числу населения. Если в немецкой Конституции записано «Собственность обязывает», то в Беларуси действует принцип «Я собственник, мне обязаны». Этому способствуют следующие обстоятельства, если сравнивать с Германией. В Германии за всё отвечает собственник, в Беларуси – эксплуатирующие организации, 99% которых государственные. Величина тарифов на коммунальные услуги, которые оплачивают собственники квартир в Беларуси, составляет 15-17% от их себестоимости, а в Германии в тарифы заложена прибыль. Разумеется, такое положение вещей благо для белорусских собственников квартир, но проблема для бюджета. Средняя полная стоимость коммунальных услуг (в пересчёте на один м2 общей площади квартир) в Минске в два раза выше, чем в Берлине, кроме того, низкие тарифы не стимулируют экономить.
По мнению членов Ассоциации, переход на профессиональное управление жильём, исключающее «российский вариант начала 21 века», и исключающее территориальность государственных ЖЭУ (именно территориальность, а не государственность), способен существенно снизить себестоимость, в том числе через разработку мероприятий по энергоэффективной санации жилых домов. Ещё один инструмент для исправления ситуации – создание ассоциаций и союзов собственников квартир, арендаторов квартир, ТС, ЖСПК, жилищных организаций, для их конструктивного диалога с органами власти, без которого изменения невозможны.
Вернер Меркель (на фото первый слева) высказал мнение, что основополагающий принцип демократии – это отношение к собственности. В связи с этим очень важен политический диалог, который предполагает вступление в общий разговор заинтересованной группы с исполнительными органами власти. У Центрального координационного союза управляющих Германии DDIV, членом президиума которого является Вернер Меркель, опыт такого диалога есть и он готов им поделиться. Кроме того, Вернер Меркель является владельцем группы компаний VEGIS, в управлении находятся 16 000 единиц жилой и нежилой недвижимости практически во всех регионах Германии. Свой 30-летний опыт управляющего он готов предложить всем заинтересованным в Беларуси, а также предлагает обучить немецкому опыту четырёх специалистов из Беларуси, владеющих немецким. Это очень важно, так как главная ценность любой организации, управляющей жильём – кадры. А кто будет обучать эффективному управлению кадры в Беларуси? Сначала нужно обучить нескольких специалистов, и затем задействовать эффект мультипликации.
Эдуард Латушко , председатель РОО «Совместное домовладение», высказался о том, что товарищества собственников, как институт самоуправления жильём в Беларуси, пострадали в результате кризиса 2011 года. Бюджетные субсидии товариществам сократили, и они не смогли предложить своим членам тарифы на эксплуатацию МЖД на уровне государственных. Товарищества собственников в Минске ограничили помощью 220 рублей на 1 м2, а например общежития получают субсидии в 10 раз больше. Государственные ЖЭУ субсидиями практически не ограничены. Именно поэтому граждане не хотят организовывать товарищества собственников.
В состоявшейся дискуссии представители МАМН Бернхард Шварц,Вернер Меркель и Геннадий Калёнов высказали мнение, что на первом этапе развития рынка управления жильём в Беларуси создание и деятельность ТС должны всячески приветствоваться, но в долгосрочной перспективе будущего у них нет, так как услуги независимого управляющего в лице профессиональной управляющей и сервисной компании с высокой капитализацией будут предпочтительнее, и будут дешевле.
Директор ЗАО "Арэса-сервис ЖЭС" из г. Минска Алексей Лауто поделился с участниками круглого стола опытом работы первых негосударственных сервисных компаний в Беларуси. Он высказал мнение, что для создание равных возможностей для деятельности государственных субсидируемых и негосударственных несубсидируемых организаций возможно только при внесении изменений в действующее законодательство Республики Беларусь.
на фото: Томас Б. Руланд (слева), Алексей Лауто (в центре) и Бернхард Шварц
Председатель совета совместного домовладения из Берлина, адвокат Томас Б. Руланд высказал мнение, что самоуправление в совместном домовладении важно, но профессиональные решения должны приниматься независимым управляющим. Совет совместного домовладения в Германии (аналог правления ТС в Беларуси) состоит из трёх членов – председателя и двух других членов (собственников), работает на общественных началах, выбирается жильцами на три года. Совет представляет интересы жильцов по отношению к УК, поддерживает управляющего совместным домовладением при исполнении его обязанностей, проверяет годовой отчёт УК. Совет заседает по надобности, созывается председателем. В немецком «Жилищном кодексе», (§29) и в «Декларации о разделе общей собственности в доме» (Teilserklrung) определена деятельность Совета.
«Декларация о разделе общей собственности в доме» регулирует отношения собственников между собой. При приобретении квартиры новый собственник квартиры признаёт эту декларацию через договор о покупке квартиры. Важные положения Декларации: территориальный раздел квартир, а именно - какая часть общедолевой собственности приходится на отдельного собственника квартиры – используется при расчёте эксплуатационных расходов на квартиру. Кроме того, «Декларация» содержит и «Правила проживания в жилом доме» – регулирует отношения собственников между собой, регулирует принятие решений, например санация, модернизация – сколько голосов при каких решениях необходимо набрать. Поэтому в Германии в совместных домовладениях споров и жалоб не возникает – правила прописаны ещё до продажи первой квартиры.
Представители белорусской делегации выразили мнение, что необходимо вести диалог через одну крупную ассоциацию, такую как МАМН.
на фото: Представитель Schindler Томас Эверт, Merkur Schoppe Торстен Хейн, представители МАМН Бернхард Шварц и Геннадий Калёнов
По окончании «круглого стола» состоялась встреча членов правления МАМН с представителями немецких компаний Schindler, производящей и эксплуатирующей лифты, и Merkur Schoppe , обслуживающей лифты. Произошёл обмен мнениями и подходах к эксплуатации лифтов и формировании стоимости услуги. Так, например, стоимость обслуживания (без ремонта), диспетчерской связи и аварийной службы лифта на 6 человек с 9-ю остановочными пунктами в Стокгольме составляет 800 евро в год, в стоимость заложена прибыль. Себестоимость обслуживания аналогичного лифта в Минске, по данным ОАО «Беллифт», составляет 1080 евро в год, и прибыль не предусмотрена.
Время, необходимое для обучения ответственного за безопасную эксплуатацию лифта для кондоминиума в Германии, по информации представителей Schindler, один день. В Беларуси – один месяц. Кроме того, количество людей, занятых в организации диспетчерской связи, в Германии гораздо меньше.
Стороны договорились продолжить контакты и встречи по обмену опытом. Целью белорусских членов МАМН является изучить возможность снижения стоимости услуг белорусских организаций, обслуживающих лифты, руководствуясь немецким опытом, целью немецких коллег является изучение возможности инвестиций для создания в Беларуси компании по монтажу и эксплуатации лифтов.
фотографии Геннадия Калёнова и Алексея Лауто.
